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Alquilar para comprar

ALQUILA PARA COMPRAR

El precio de compraventa de viviendas en España sigue subiendo. Es por ello que muchas personas no pueden pagar una casa, pero sí un alquiler (de forma temporal) para posteriormente adquirir esa misma casa, gracias a la fórmula del alquiler con opción a compra. Se trata de un sistema cada vez más común y que merece ser tenido en cuenta. Explicamos qué es, en qué consiste, beneficios para ambas partes y desventajas de esta tipología de acceso a la vivienda.

El alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en una casa pagando mensualmente unas cuotas, como en un alquiler corriente, pero pasado un período de tiempo establecido con anterioridad, el inquilino tiene derecho a optar a comprar la vivienda, según especifican desde Bankia. En términos jurídicos, el Tribunal Supremo define la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante.

“En otros términos, se trata de un contrato de arrendamiento urbano, normalmente una vivienda, en el que se introduce la facultad para el arrendatario de optar por la compra del inmueble objeto del contrato (opción de compra)”, nos comenta Gerard Aguilar, de Tecnotramit. Por tanto, se trata de un contrato atípico formado por la unión de dos contratos distintos: el arrendamiento y el contrato de opción de compra que se regulan por normativa distinta. Gerard Aguilar aclara que el arrendamiento de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la opción a compra viene reconocida en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debiendo considerarse admitida su utilización, con base en el artículo 1.255 del Código Civil (aunque no aparece expresamente regulada en dicho Código), y de acuerdo con la Jurisprudencia del Supremo que ha ido perfilando esta figura. Hay que especificar que no afecta a los alquileres por la nueva Ley de Alquiler.

“El inquilino alquila el piso y paga cada mes una cantidad que puede ser descontada del precio fijado o bien a fondo perdido, depende de lo especificado en cada contrato”, explica Maria Antonia Ena, tesorera de la junta de Asociación de Expertos Inmobiliarios de España.

Beneficios del alquiler con opción a compra

Para el propietario: Según Bankia, el propietario se asegura la venta de su casa, la tiene ocupada hasta que la venda y cada mes cobra una cuota, cuenta con ventajas fiscales mientras dura este contrato y sabe que el inquilino cuidará la casa. “Permite hacer circular o poner en valor un inmueble que tenga pocas posibilidades de venta inmediata”, comenta Gerard Aguilar.

Para el inquilino: adquiere la vivienda dentro de unos plazos y puede conocer la casa antes de decidir si la compra. “El alquiler con opción a compra permite a quién no haya podido acceder a la compra directa del inmueble (por falta de liquidez, financiación, o por el elevado coste del inmueble) disfrutar del mismo conservando una opción para su posterior compra, sin perder totalmente el dinero de las cuotas pagadas del alquiler, ya que pueden descontarse en el porcentaje fijado en el contrato y pudiéndose acoger también a ciertas deducciones fiscales por el alquiler de vivienda”, avanza Gerard Aguilar.

Además, tiene derecho a vivir alquilado en la casa durante el tiempo estipulado, aunque finalmente decida no comprar la vivienda. Es decir, el propietario no puede alquilarla a terceros en ese período de tiempo.

La firma de diferentes consultoras ven en este modelo alternativo una buena opción para el inquilino, pues el dinero del alquiler no se considera una inversión perdida, sino una inversión a futuro. Y facilita ganar tiempo para ahorrar y poder cumplir con las características que le permitan acceder a un crédito.

Elementos a tener en cuenta

Entre los elementos base que forman parte del contrato de alquiler con derecho a compra, está la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

“Contiene las cláusulas habituales de un arrendamiento urbano como son el objeto, la duración, renta, etc., pero al establecerse una opción de compra, también debe incluir las cláusulas que la deben regular: la prima o precio de la opción de compra, el plazo para ejercitarla, y las condiciones de la posterior compraventa (el precio de la misma, la forma de pago y ejercicio de la opción, y la cláusula de los gastos e impuestos que asume cada parte)”, comentan desde Tecnotramit.

¿Inconvenientes?

No todo son ventajas en este tipo de contrato. Bankia especifica que el precio de la venta no varía, lo que puede ser una ventaja o un inconveniente, ya que puede que esté por encima o por debajo del mercado. Lo que sí puede cambiar son las mensualidades del alquiler, que pueden alterarse de acuerdo al IPC (Índice de Precios al Consumidor).

Esta opción como un arma de doble filo. Aunque el propietario tiene comprador y percibe un dinero cada mes hasta el tiempo que se fije en el contrato, el inquilino o arrendatario puede desistir de la compra. “Cuando cumple el contrato y tiempo que han determinado, el inquilino puede decir que no le interesa la compra porque no tiene dinero, ya no le gusta, se va a otro país…”. Mientras que, por otro lado, cuando vence el contrato, máximo 4 años, descontaremos del precio que hemos fijado o no, y a veces el arrendatario pierde porque el precio de mercado en este tiempo ha bajado. El piso se podría vender a un precio mayor o menor porque el mercado inmobiliario va variando, “de manera que ambos ganan o pierden, según se mire

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